Cuando un comité arma el presupuesto del año, la línea de conserjería suele escribirse así: "conserje, $600.000". Y después, en marzo, el gasto común no cuadra.
No cuadra porque el sueldo del conserje no es lo que cuesta el conserje. Hay tres capas encima, y dos de ellas no aparecen en la liquidación.
Esta es la cuenta completa, con los valores vigentes en 2026.
Capa 1 · El sueldo base y su piso legal
Desde el 1 de mayo de 2026 el ingreso mínimo mensual es de $553.553 para trabajadores de 18 a 65 años. Ese es el piso de una jornada completa: si la jornada es parcial, el mínimo se calcula en proporción a las horas.
Es el número desde donde parte todo, porque casi todos los conceptos que vienen después se calculan sobre el sueldo.
Capa 2 · La gratificación legal
Acá es donde se rompe el primer presupuesto. La gratificación no es un bono de fin de año que el comité decide dar: es una obligación legal que se paga mes a mes, y se calcula como el 25% de lo devengado imponible del mes, con un tope anual de 4,75 ingresos mínimos prorrateado por mes.
Con el ingreso mínimo de 2026, ese tope queda en $219.115 al mes.
Traducido: sobre un sueldo base de $600.000, la gratificación agrega $150.000 (el 25%), porque todavía no llega al tope. Sobre un sueldo de $1.000.000 agrega $219.115 y no más, porque ahí el tope ya cortó.
| Sueldo base | Gratificación (25%) | ¿Corta el tope? | Total imponible |
|---|---|---|---|
| $553.553 | $138.388 | No | $691.941 |
| $600.000 | $150.000 | No | $750.000 |
| $800.000 | $200.000 | No | $1.000.000 |
| $1.000.000 | $219.115 | Sí | $1.219.115 |
Un detalle que sorprende a mucho comité: las horas extra y los bonos imponibles también suben la gratificación, porque entran en "lo devengado". Un mes con harto turno extra sube dos líneas, no una.
Capa 3 · Lo que paga el empleador por encima del sueldo
Sobre el total imponible, la comunidad —como empleador— paga además:
- El seguro de invalidez y sobrevivencia (SIS).
- Su parte del seguro de cesantía (AFC), que cambia según si el contrato es indefinido o a plazo fijo.
- La mutualidad (accidentes del trabajo): una tasa base más un adicional que depende de la siniestralidad de cada empleador.
- El aporte del empleador a la reforma previsional.
Juntos suman del orden de un 6% a 7% del total imponible, y las tasas exactas cambian con la normativa y con la mutual de cada comunidad.
Sobre nuestro ejemplo de $750.000 imponibles, eso es cerca de $47.000 al mes.
La cuenta hasta acá
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Sueldo base | $600.000 |
| Gratificación legal (25%) | $150.000 |
| Total imponible | $750.000 |
| Cotizaciones del empleador (≈6,3%) | ≈ $47.000 |
| Costo mensual en caja | ≈ $797.000 |
Un conserje de $600.000 cuesta cerca de $800.000 al mes. Un tercio más de lo que dice la línea del presupuesto.
Capa 4 · Lo que hay que provisionar (y casi nadie aparta)
Estas dos no salen de la caja este mes, pero salen algún mes. Una comunidad prudente las aparta:
Feriado legal. Son 15 días hábiles al año. Provisionarlo cuesta del orden de un 4% del sueldo mensual. La comunidad que no lo aparta descubre en enero que tiene que pagar el reemplazo del turno y el sueldo del que está de vacaciones.
Indemnización por años de servicio. Si algún día hay que desvincular por necesidades de la empresa, corresponde un mes de remuneración por año trabajado, con tope de 11. Provisionarlo son unos 8 puntos más del sueldo mensual.
Con las dos provisiones, el costo real de nuestro conserje de $600.000 se acerca a $890.000 al mes.
El edificio completo, no el conserje solo
Un edificio con conserjería 24/7 no tiene un conserje: necesita cubrir tres turnos todos los días del año, lo que en la práctica son entre 4 y 5 personas contando descansos, feriados y reemplazos.
A $890.000 de costo real cada uno, eso es entre $3,5 y $4,4 millones al mes sólo en conserjería. En un edificio de 80 departamentos son $44.000 a $55.000 por departamento al mes, antes de ascensores, aseo, luz común y seguros.
Por eso la conserjería es casi siempre la línea más grande del gasto común, y por eso decidir entre 24/7, turno diurno o portería remota es la decisión de presupuesto más pesada que toma un comité. No es una decisión de comodidad: es la mitad del gasto común.
Dos advertencias que valen plata
El sueldo bajo el mínimo legal. Si la jornada es completa, el sueldo base no puede quedar bajo el ingreso mínimo. Si es parcial, el mínimo va en proporción a las horas. Es un error que se comete al copiar el contrato del año pasado sin mirar que el mínimo subió en mayo.
La jornada de 42 horas. Desde abril de 2026 la jornada ordinaria máxima bajó a 42 horas semanales, y en 2028 baja a 40. Un rol de turnos armado con la regla vieja genera horas extra que nadie presupuestó.
Cómo lo resuelve Comuni
Comuni calcula la liquidación con los indicadores del mes cargados —ingreso mínimo, topes, tasas— así que la gratificación y su tope salen solos y no a mano. Cuando un contrato queda con el sueldo bajo el piso legal, el sistema lo advierte antes de guardarlo, y descuenta la jornada parcial para no marcar de más.
El comité ve el costo del personal sin tener que pedir la planilla, y el cierre del mes deja las provisiones de feriado calculadas en vez de olvidadas.
¿Quieres ver la cuenta con los sueldos reales de tu edificio? Cotiza tu comunidad.
Los valores de este artículo son los vigentes a agosto de 2026: ingreso mínimo según la Ley 21.830 y jornada según la Ley 21.561. Las tasas de cotización del empleador cambian con la normativa y la mutualidad de cada comunidad; conviene confirmarlas con tu contador antes de cerrar un presupuesto.
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