Cuando un vecino debe cinco meses de gasto común, hay dos caminos. Uno es la cobranza judicial: lenta, cara y con un resultado incierto. El otro es un convenio de pago: acordar cómo se paga esa deuda en cuotas.
El segundo casi siempre recauda más. Pero sólo si el convenio está bien armado, porque un convenio mal hecho no resuelve la deuda: la posterga y la devuelve más grande en seis meses.
Esto es lo que distingue uno del otro.
Por qué conviene tanto
Un vecino que debe $750.000 y gana un sueldo normal no tiene $750.000. Esa es toda la explicación de por qué no responde las cartas de cobranza: no las responde porque no puede responder lo que le piden.
Cuando aparece una opción de $125.000 al mes por seis meses, el problema pasa de imposible a difícil, y una parte importante de los deudores paga.
Para la comunidad la cuenta es simple: una deuda en convenio y al día es plata que está entrando. Una deuda en cobranza judicial es plata que quizá entre en un año, menos los costos.
Las cinco cosas que un convenio tiene que decir
1 · Cuánto se debe, con corte a una fecha. El monto exacto, el detalle de qué períodos lo componen y los intereses ya calculados hasta ese día. Sin esto, en el mes tres nadie se acuerda de cuánto era.
2 · Cuántas cuotas, de cuánto y qué día vencen. Escrito como tabla, con fechas concretas. "Seis cuotas mensuales" no es una fecha; "el 5 de cada mes, desde el 5 de septiembre" sí lo es.
3 · Qué pasa con el gasto común corriente. Esta es la que más convenios hunde. El convenio cubre la deuda vieja; el gasto común del mes en curso se sigue pagando aparte. Si no se dice explícito, el vecino entiende que la cuota del convenio reemplaza al gasto común, deja de pagar el corriente, y a los cuatro meses debe más que al principio.
4 · Qué pasa si se cae. Una cláusula clara: si no se paga una cuota (o dos, si el comité prefiere ser más flexible), el convenio caduca y la deuda vuelve a ser exigible completa, con sus intereses. Sin esta cláusula el convenio no tiene peso.
5 · Quién lo firma. El copropietario y el administrador, con el respaldo del comité. Un convenio de palabra en la conserjería no existe.
Cómo fijar la cuota sin condenarlo al fracaso
La regla práctica: la cuota del convenio, sumada al gasto común del mes, tiene que ser un monto que la persona pueda pagar todos los meses.
Suena obvio y casi nunca se hace. Lo habitual es dividir la deuda por tres porque al comité le urge cerrarla, y el resultado es una cuota que el vecino no puede pagar, que se cae en el mes dos, y que dejó la relación peor que antes.
Sobre nuestro ejemplo: si el gasto común mensual es $150.000 y la deuda son $750.000, un convenio a 3 cuotas exige $400.000 al mes. Uno a 10 cuotas exige $225.000. El segundo se cumple; el primero se cae.
Y un convenio que se cumple en 10 meses recauda el 100%. Uno que se cae en el mes dos recauda el 20% y manda a la comunidad de vuelta al punto de partida, pero con menos disposición de ambos lados.
Los dos errores que más se repiten
Condonar intereses sin que nadie lo autorice. Rebajar o perdonar los intereses es una decisión que afecta al patrimonio de la comunidad, y por eso no es una atribución que se ejerza sola en el mesón. Tiene que quedar registrado quién lo autorizó y por qué. Si un mes se condona por buena voluntad y no queda registro, el siguiente vecino que se entere va a pedir lo mismo, y con razón.
No seguir el convenio. Firmarlo y guardarlo en una carpeta es lo mismo que no firmarlo. Alguien tiene que mirar cada mes qué convenios están al día y cuáles se cayeron, y actuar en consecuencia el mismo mes, no en la próxima asamblea.
El vecino en convenio no es un moroso
Este es un punto de gestión que vale más de lo que parece.
Un copropietario que está cumpliendo su convenio está pagando. Meterlo en la misma lista que el que no responde hace ocho meses es injusto y, en lo práctico, contraproducente: quien hizo el esfuerzo de acordar y cumplir merece dejar de aparecer como deudor.
El reporte de morosidad del comité debería distinguir tres estados, no dos: al día, en convenio y cumpliendo, y moroso sin acuerdo. Sobre esa distinción se toman decisiones muy distintas.
Cuándo no hay convenio que valga
No todo se resuelve conversando. Cuando el copropietario no responde a ninguna comunicación durante meses, o cuando ya se cayeron dos convenios seguidos, la comunidad tiene que escalar. Las herramientas están en la ley y las repasamos en morosidad en la comunidad; las cartas para cada peldaño están en carta de cobranza de gastos comunes.
El convenio es la salida preferente, no la única.
Cómo lo resuelve Comuni
En Comuni el convenio no es un documento suelto: es un objeto del sistema. Se arma sobre la deuda real de la unidad, se le fijan las cuotas con sus fechas, y a partir de ahí el sistema sigue solo si se está cumpliendo.
El comité ve la morosidad separada en al día, en convenio y sin acuerdo, así que la conversación deja de ser sobre quién debe y pasa a ser sobre quién se comprometió y está cumpliendo.
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